Comprar una vivienda en España siendo no residente puede parecer un trámite sencillo, hasta que te sientas delante del notario y descubres que el sistema no funciona como esperabas. El notario no representa al comprador, no comprueba si la vivienda tiene problemas legales y no te avisa si el precio o las condiciones no te favorecen. El riesgo legal de cualquier cosa que no se haya detectado antes (deudas, obras ilegales, problemas urbanísticos) pasa a ser tuyo en el momento de firmar.
Trabajamos cada semana con compradores extranjeros y nacionales en Torrevieja, Orihuela Costa, La Zenia y zonas cercanas, y casi todos llegan con las mismas preguntas. ¿Cuáles son las fases reales de la compra? ¿Qué hace realmente mi abogado? ¿Cuánto voy a pagar en total? ¿Puedo evitar viajar a España para firmar?
Esta guía te explica el proceso de compraventa en España paso a paso, pensada para no residentes que quieren entenderlo antes de comprometer el primer euro.
Lo esencial antes de entrar en el detalle
- El notario español autoriza la escritura, pero no asesora al comprador ni hace comprobaciones legales sobre la vivienda por ti.
- El NIE es obligatorio antes de firmar, y puedes solicitarlo desde fuera de España.
- El proceso suele durar entre 6 y 10 semanas desde la reserva hasta la entrega de llaves en una vivienda de segunda mano.
- El coste total para una vivienda de segunda mano ronda el 11% al 13% del precio de compra.
- No hace falta que estés en España para firmar. Con un Poder Notarial, tu abogado puede firmar en tu nombre.
El sistema español de compraventa que conviene tener claro desde el principio
La mayoría de compradores asume que el notario hace algo parecido a lo que en otros países hace un solicitor o un abogado del comprador, es decir, revisar la vivienda, alertar de problemas y proteger sus intereses. En España no funciona así, y es la causa de la mayoría de los disgustos que vemos en nuestro despacho.
El notario es un funcionario público cuya función es verificar la identidad de las partes, autorizar la escritura pública y asegurarse de que el documento cumple la ley. No investiga la vivienda, no representa al comprador ni al vendedor, y no te dice si el precio es razonable ni si la vivienda arrastra deudas.
El Registro de la Propiedad inscribe lo que se le presenta y confirma la cadena legal de titularidad, pero tampoco audita la vivienda.
El resultado es que el comprador asume todo el riesgo legal de cualquier cosa que no se detecte antes de la firma. Recibos del IBI sin pagar, ampliaciones sin licencia, piscinas no declaradas, órdenes de derribo, embargos heredados del anterior propietario… Una vez que la vivienda está a tu nombre, esos problemas son tuyos.
Contar con un abogado independiente que trabaje solo para ti (no para la inmobiliaria ni para el vendedor) es lo que cierra ese hueco. Llevamos más de 20 años acompañando a compradores nacionales y extranjeros en operaciones de compraventa en la Costa Blanca Sur, y el trabajo que hacemos en la fase de due diligence es justo el que la mayoría pensaba que iba a hacer el notario.
Lo que necesitas tener listo antes de empezar el proceso de compraventa
Hay tres cosas que conviene tener resueltas antes de firmar nada vinculante.
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el identificador fiscal que necesita cualquier extranjero para comprar una vivienda en España. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país de residencia, o tu abogado puede tramitarlo en tu nombre con un Poder Notarial. Sin NIE el notario no puede autorizar la escritura.
Una cuenta bancaria en España es imprescindible para pagar al vendedor, abonar los impuestos, domiciliar los suministros y el IBI, y cumplir la normativa de prevención de blanqueo. Algunos bancos permiten abrirla de forma remota, otros requieren una visita presencial corta.
El límite de efectivo en aduanas sorprende a muchos compradores. Puedes entrar en España con hasta 10.000€ por persona sin declarar. A partir de esa cifra hay que declararlo a la llegada, y cualquier pago vinculado a la compraventa debe hacerse por transferencia bancaria trazable o cheque bancario. Presentarse con efectivo no declarado no es una opción.
Las siete fases de la compraventa de una vivienda en España
Las fases que vienen a continuación describen una compraventa estándar de segunda mano, que es el camino más habitual entre los compradores en Torrevieja y Orihuela Costa. La obra nueva y la venta sobre plano siguen una lógica similar, pero con impuestos distintos y plazos más largos.
1. El Contrato de Reserva
Una vez que has acordado un precio con el vendedor a través de la inmobiliaria, el primer paso formal es el contrato de reserva. Pagas entre 3.000 y 6.000 euros, la vivienda se retira del mercado, y se abre un plazo de 3 a 4 semanas para que tu abogado haga las comprobaciones legales antes de pasar a la siguiente fase.
El error más frecuente que vemos es firmar la reserva sin haber hablado antes con un abogado. El contrato tiene cláusulas que deciden qué pasa con tu dinero si la operación se cae, y muchas veces están redactadas a favor del agente o del vendedor. Tráelo a despacho antes, o llámanos antes de firmar. Treinta minutos de revisión pueden ahorrarte la reserva completa.
2. La due diligence, la parte que el notario no va a hacer
Esta es la fase en la que tu abogado te protege de verdad. Hacemos comprobaciones en tres sitios.
- Ayuntamiento. Revisamos recibos del IBI sin pagar, deudas de basura, sanciones por obras sin licencia, problemas urbanísticos y órdenes de derribo.
- Catastro. Comprobamos que la descripción física, los linderos y la superficie registrada coinciden con la vivienda tal y como está construida.
- Registro de la Propiedad. Pedimos la nota simple para confirmar la titularidad e identificar hipotecas, embargos, servidumbres o reclamaciones legales sobre la finca.
Por nuestra experiencia en Torrevieja y Orihuela Costa, los problemas más frecuentes son ampliaciones, terrazas o piscinas construidas sin licencia, y diferencias entre la superficie registrada y lo que hay físicamente en la parcela. La mayoría puede resolverlos el vendedor antes de la firma. Algunos son motivo para no seguir adelante, y te lo decimos sin rodeos cuando es el caso.
3. El Contrato de Arras
Cuando las comprobaciones salen limpias (o con una lista de cosas que el vendedor se compromete a sanear antes de la escritura), ambas partes firman el contrato de arras y entregas el 10% del precio.
Hay un matiz importante que conviene entender antes de firmar. El Código Civil reconoce dos tipos principales de arras. Con las arras penitenciales, cualquiera de las partes puede echarse atrás, tú pierdes el 10% si te retiras, y el vendedor te paga el doble si se retira él. Con las arras confirmatorias, ninguna de las dos partes puede salir del contrato, y el incumplimiento da paso a una reclamación de cumplimiento o indemnización. La redacción cambia mucho las consecuencias, y el contrato debe redactarlo tu abogado, no la inmobiliaria.
4. La hipoteca, si necesitas financiación
Si vas a financiar la compra con una hipoteca española, la tasación, el papeleo y la oferta del banco van en paralelo con el resto del proceso. La escritura de hipoteca se firma ante el notario el mismo día que la escritura de compraventa, y un representante del banco acude a la firma. Incluye el plazo del banco dentro del que pones en el contrato de arras, porque si el banco se retrasa puedes perder el 10%.
5. La firma ante notario (Escritura Pública)
El día de la firma os reunís en la notaría tú, el vendedor y, si hay hipoteca, un representante del banco. El notario lee la escritura, ambas partes firman, el vendedor entrega las llaves, y el resto del precio se paga con cheque bancario o transferencia del Banco de España.
Dos detalles prácticos que conviene tener presentes. Las transferencias internacionales pueden quedar retenidas entre 24 y 72 horas por los controles de blanqueo, así que el dinero tiene que estar en tu cuenta española varios días antes de la firma, nunca la misma mañana. Y si no puedes venir, con un Poder Notarial tu abogado firma por ti sin que el proceso se retrase.
6. Inscripción y trámites posteriores
Después de la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para que figures como nuevo titular. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA y AJD (según el tipo de vivienda) se pagan en los 30 días siguientes. El IBI, la tasa de basuras y la referencia catastral se actualizan a tu nombre. Los contratos de suministros (agua, luz, gas, internet) se traspasan.
Para los compradores que viven fuera de España y no usan la vivienda todo el año, solemos dejar los recibos domiciliados para que nada se quede sin pagar durante tu ausencia. Te acompañamos hasta que todo esté a tu nombre y funcionando, no solo hasta la firma.
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Quién hace qué en cada fase
Una de las preguntas que más nos hacen es qué hace exactamente el abogado a cambio de los honorarios que cobra. La tabla siguiente resume quién es responsable de cada cosa.
| Fase | Qué haces tú | Qué hace tu abogado |
|---|---|---|
| Reserva | Elegir la vivienda y acordar el precio | Revisar el contrato de reserva antes de firmar |
| Due diligence | Aportar identificación e instrucciones | Comprobar Ayuntamiento, Catastro y Registro, e informarte de los hallazgos |
| Contrato de arras | Aprobar las condiciones pactadas | Redactar el contrato, negociar cláusulas y custodiar el depósito |
| Pago | Tener el dinero en tu cuenta española a tiempo | Coordinar con el banco y preparar cheques o transferencias |
| Firma en notaría | Acudir o firmar el Poder Notarial | Revisar la escritura, asistir a la firma y firmar por ti si hace falta |
| Inscripción | Nada | Pagar impuestos, inscribir la escritura, actualizar el IBI y traspasar suministros |
Lo que vas a pagar realmente
El coste total de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana ronda el 11% al 13% del precio de compra. El desglose habitual es el siguiente.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el 10% del precio de compra para vivienda de segunda mano.
- Para obra nueva, IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,5% en lugar del ITP.
- Aranceles de notaría, normalmente entre 600 y 1.000 euros, fijados por arancel.
- Aranceles del Registro de la Propiedad, normalmente entre 400 y 700 euros, también fijados por arancel.
- Honorarios del abogado, en torno al 1% o 1,5% del precio de compra, con la cifra exacta acordada por escrito antes de empezar.
Un ejemplo orientativo para una vivienda de segunda mano de 200.000 euros en Torrevieja.
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (10%) | 20.000€ |
| Notaría | ~800€ |
| Registro de la Propiedad | ~500€ |
| Honorarios de abogado (1% más IVA) | ~2.420€ |
| Total aproximado | ~23.720€ |
A todos nuestros clientes les damos un presupuesto desglosado y por escrito antes de empezar a trabajar. Nada de sorpresas al final.
Comprar una vivienda sin viajar a España es posible
No tienes que estar físicamente presente en ninguna fase del proceso. Con un Poder Notarial, tu abogado puede firmar el contrato de reserva, el contrato de arras y la escritura ante notario, y encargarse de la liquidación de impuestos y la inscripción registral en tu nombre.
El Poder Notarial se puede otorgar en España aprovechando un viaje corto, o desde tu país ante cualquier notario público con la Apostilla de La Haya. El documento se redacta para autorizar exactamente lo que hace falta y nada más.
Muchos de nuestros clientes hacen parte del proceso así. Algunos viajan solo para recoger las llaves, otros no vienen en ningún momento y nos reunimos por videollamada. Las dos vías funcionan.
Preguntas frecuentes de compradores no residentes
¿Necesito un abogado para comprar una vivienda en España?
Legalmente no estás obligado a tener uno. En la práctica no recomendamos comprar una vivienda en España sin representación legal independiente, especialmente siendo no residente. Puedes leer más en nuestra página de servicios inmobiliarios.
¿Cuánto tarda el proceso?
Para una vivienda de segunda mano, normalmente entre 6 y 10 semanas desde la reserva hasta la firma. En obra nueva, depende del momento en que la vivienda esté terminada. La tramitación del NIE, la aprobación de la hipoteca y los problemas que aparezcan en la due diligence pueden alargar el plazo.
¿Puedo conseguir una hipoteca en España siendo no residente?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, normalmente hasta el 60% o 70% del valor de la vivienda, frente a alrededor del 80% para residentes. La aprobación tarda entre 4 y 8 semanas. Conviene tener la preaprobación antes de firmar las arras.
¿Qué pasa si pierdo el 10% de las arras?
Con arras penitenciales, pierdes el depósito solo si te echas atrás por un motivo no cubierto por el contrato. Si quien se retira es el vendedor, te debe el doble. Con arras confirmatorias no existe la opción de echarse atrás y las consecuencias son distintas. La redacción de tu contrato decide cuál de las dos aplica.
¿Pago impuestos en España por una vivienda en la que no vivo?
Sí. Los propietarios no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) calculado sobre el valor catastral, además del IBI anual. Nos ocupamos de estas declaraciones para los clientes que prefieren no tratar directamente con la Agencia Tributaria.
¿Puedo vender la vivienda más adelante siendo no residente?
Sí, con dos particularidades. El comprador tiene que retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria como anticipo de tu ganancia patrimonial. Puedes recuperar el exceso si tu liquidación real es menor. También se aplica la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo.
El siguiente paso
Comprar una vivienda en España siendo no residente es un proceso manejable cuando alguien independiente te lo explica con claridad y se ocupa de tu lado de la mesa. Si estás considerando una compra en Torrevieja, Orihuela Costa o cualquier punto de la Costa Blanca Sur, podemos repasar tu situación concreta, darte un presupuesto por escrito, y dejarte claro cómo va a ser el proceso antes de que te comprometas a nada.
